Wspólnota mieszkaniowa, jako forma zarządzania wielorodzinnym budownictwem mieszkaniowym, staje się powoli kanonicznym elementem współczesnego krajobrazu miasta. Przynależność do wspólnoty to jednak sformalizowany zbiór praw i przepisów, a szereg przywilejów występuje tu obok katalogu zobowiązań. W tym kontekście, bardzo ważną kwestią jest aktywność właścicieli i ich partycypowanie w codziennym życiu społeczności.
Umocowanie prawne
Wspólnota mieszkaniowa jest ustawowym pojęciem (Ustawa o własności lokali z czerwca 1994 roku, stanowiąca uszczegółowienie przepisów Kodeksu cywilnego) określającym ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Doprecyzowanie przepisów i stworzenie nowego kodeksowego podmiotu, wymusiła na ustawodawcy postępująca dynamika przemian statusu nieruchomości w Polsce, charakteryzująca się prywatyzacją lokali komunalnych oraz intensywnym rozwojem prywatnych inicjatyw budowlanych. Dziś już tylko część nieruchomości przechodzących w zarząd wspólnoty ma komunalną genezę. Większość zarządzanej powierzchni to budynki nowe, przekazywane zarządcom bezpośrednio przez deweloperów.
Zarządzanie to odpowiedzialność
Do należytego utrzymania wspólnoty niezbędne jest powołanie zarządu lub zarządcy. Ponadto wspólnota duża (obejmująca ponad siedem lokali) do wyznaczenia zarządu zobowiązana jest przepisami prawa. W skład takiego gremium wchodzą najczęściej przedstawiciele właścicieli lokali, nierzadką jednak jest sytuacja, w której zarząd tworzą osoby spoza wspólnoty. Ustawa o własności lokali przewiduje również możliwość powołania tzw. zarządu powierzonego. Takie zdefiniowanie sytuacji administracyjnej oznacza wydelegowanie części kompetencji zarządczych na rzecz profesjonalnego podmiotu. Jest to coraz częstsza tendencja, ponieważ efektywne utrzymanie nieruchomości to cały szereg złożonych czynności, wymagających pogłębionych kompetencji, w tym znajomości przepisów prawa. To właśnie w tym kontekście, odpowiedzialni mieszkańcy decydują się na powierzenie losów wspólnoty licencjonowanemu zarządcy. Co ważne, nie oznacza to utraty kontroli nad nieruchomością. Każdy członek ma prawo współuczestniczyć w zebraniach i czynnościach zarządczych, a także mieć wgląd i kontrolę nad dokumentami wspólnoty. Ponadto, aktywne uczestnictwo w głosowaniach ma charakter proaktywny, podczas gdy bierność oznacza, iż zarządca może jedynie dbać o niepogorszenie stanu nieruchomości. W ostatnich latach obserwujemy coraz wyższą świadomość właścicieli, dotyczącą możliwości praktycznego uczestniczenia w życiu wspólnoty. Aktywny członek społeczności to wartościowy partner i co za tym idzie, praktyczne wsparcie procesów decyzyjnych.
Ekspert we własnym domu
Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej, korzystając z tzw. nieruchomości wspólnych, czyli wind, dojść i dojazdów do parkingu, atrium czy kontenerów na śmieci, staje się niejako infrastrukturalnym ekspertem wśród lokalnej społeczności. Każde wyjście czy powrót z pracy, to praktycznie wizja lokalna i rodzące się uwagi, które mogą przyczynić się do optymalizacji procesów decyzyjnych, a przez to, do lepszego funkcjonowania budynku i jego peryferii. Właściciele lokali dysponują prawem zwołania zebrania poprzez wniosek podmiotów dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Oddolna inicjatywa, stanowiąca takie cykliczne forum, to standard nowoczesnego zarządzania i dynamiczny, elastyczny sposób na rozwiązywanie wielu bieżących kwestii.
Obowiązki zarządzającego wspólnotą
Druga strona medalu to oczywiście obowiązki zarządcy. Należy do nich prowadzenie dokumentacji obiektu budowlanego, dokonywanie przeglądów i regularna konserwacja infrastruktury. Odpowiedzialny podmiot jest też odpowiedzialny za umowy na wywóz śmieci, sprzątanie, usuwanie śniegu i ochronę budynku. Katalog zobowiązań uzupełniają kwestie skarbowo-księgowe, czyli prowadzenie księgowości i rozliczeń poprzez rachunek bankowy, uzyskanie numeru REGON, wraz ze zobowiązaniem do prowadzenia sprawozdawczości finansowej, uzyskanie NIP oraz cykliczne rozliczanie podatkowe formularza CIT. Zarządca ma przy tym prawo zwołać zebranie wspólnoty, a raz w roku, najpóźniej do końca pierwszego kwartału, obowiązek zwołania zebrania właścicieli lokali, zawiadamiając każdego zainteresowanego na piśmie przynajmniej na tydzień przed planowanym terminem.
Uczestniczenie w życiu wspólnoty to przejaw odpowiedzialności właściciela lokalu. Świadome i aktywne decydowanie o wspólnym mieniu to element operacyjnej demokracji i walny przyczynek do skutecznego zarządzania własnością.
Poprzez przynależność do danej wspólnoty zyskujemy szeroki katalog praw i przywilejów. Ponadto, przepisy prawa, egzekwowane przez doświadczonego zarządcę, koordynującego strategię postępowań, to komfort i bezpieczeństwo mieszkańców. Fuzja oddolnej, odpowiedzialnej inicjatywy, z doświadczeniem zarządcy-eksperta, przejawia się synergią, która w praktycznym wymiarze oznacza po prostu bezpieczeństwo i dobrostan lokatorów.
Autorem artykułu jest Łukasz Baryłka, dyrektor ds. zarządzania nieruchomościami
