Skąd się wzięły wzrosty cen mieszkań w Polsce?

Mieszkania w Trójmieście w ciągu roku podrożały o 14 proc. Drogo też jest w Warszawie i Poznaniu, gdzie wzrosty przekroczyły 11 proc. Jakie czynniki powodują, że ceny mieszkań pną się w górę? Oto kilka z nich.

Wyższe koszty budowy i robocizny

Według danych PSB Handel S.A. w porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku odnotowujemy dość istotne wzrosty cen materiałów budowlanych. Wzrosty odnotowano we wszystkich grupach towarowych. Najbardziej podrożały płyty OSB i drewno (o 36,6 proc.), izolacje termiczne (o 12,6 proc.) oraz ściany i kominy (11,4 proc.). Wzrosty mają swoją podstawę nie tylko w dużym zapotrzebowaniu rodzimych producentów mieszkań, ale w utrzymującym się dużym popycie zewnętrznym, gdzie niejednokrotnie te same towary sprzedawane są znacznie drożej. Na problemy z materiałami nakłada się sytuacja na rynku pracy i trudności w znalezieniu wykfalifikowanych ekip budowlanych. Według branżowych szacunków na budowach brakuje obecnie ok. 150 tys. robotników. Sytuacje pogłębia emigracja zarobkowa Polaków, którzy mimo zwiększonych możliwości w kraju nie kwapią się do powrotów. Coraz bardziej realne scenariusze zakładają pozyskiwanie siły roboczej z Azji. Deweloperzy mają też coraz większe trudności w pozyskaniu działek. Firmy, które wcześniej nie stworzyły banku ziemi rywalizują o coraz droższe i mniej dostępne grunty.

Napływ inwestorów

Trwa moda na inwestowanie na rynku nieruchomości. Brak bezpiecznych, w opinii inwestorów, instrumentów finansowych oraz nieustający popyt na mieszkania na wynajem powodują, że doskonale sprzedają się wszelkie kompaktowe lokale położone w korzystnych punktach dużych miast. Z danych Metrohouse wynika, że co trzecie mieszkanie sprzedawane na rynku nabywane jest w celach inwestycyjnych. Podobne obserwacje dotyczą mieszkań nabywanych na rynku pierwotnym. – Zdarzają się inwestycje, gdzie wskaźnik ten jest z pewnością znacznie wyższy. Nowe budynki zamieniają się w hotele – wynajem krótkoterminowy daje możliwości uzyskania większej rentowności niż tradycyjne formy, mówi Marcin Jańczuk, specjalista Metrohouse. Grupę inwestorów uzupełniają osoby trudniące się tzw. flippingiem, które wyszukują mieszkań w cenach poniżej rynkowych (np. do remontu) i po podwyższeniu ich standardu sprzedają z zyskiem. Skala inwestycji w mieszkaniówkę to bezpośrednio jeden z najważniejszych czynników wzrostu cen. Popyt generowany przez inwestorów powoduje, że kupujący mieszkania na własne potrzeby muszą stawać nieustanie w walce o najlepsze lokalizacje i inwestycje oraz podejmować decyzje w tempie szybszym niż to było dotychczas.

Niedrogie i łatwo dostępne kredyty

Stabilny poziom WIBOR-u oraz polityka cenowa banków, która od dłuższego czasu także nie wykazuje cech agresywnej walki, a raczej utrzymywanie stabilnych poziomów marż sprawia, że Polacy coraz częściej sięgają po hipoteki. – Kredyty z wkładem własnym na poziomie 20 proc., mają oprocentowanie na poziomie +/- 3,4 proc., co daje nam ratę w wysokości ok. 440 zł za każde pożyczone 100 000 zł na 30 lat. Wysokość oprocentowania, a co za tym idzie, wysokość rat jakie klient musi zapłacić finalnie, zachęcają coraz to szerszą grupę osób do kupowania nieruchomości na własne potrzeby, jak również osoby posiadające oszczędności, aby wspierając się kredytem zainwestować w nieruchomości jako inwestycję z niewiele wyższym ryzykiem niż lokaty bankowe, a jednak z wyższą stopą zwrotu, komentuje Tomasz Przyrowski, dyrektor ekspertów kredytowych Metrofinance działających w ramach Metrohouse.

Niskie oprocentowanie depozytów

Najlepsze 6-miesięczne lokaty są oprocentowane ok. 2,5-3 proc. w skali roku. Średnie oprocentowanie jest znacznie niższe i wynosi 1,6 proc. W czerwcu inflacja wyniosła 1,9 proc., więc aby więc bez straty odkładać pieniądze na koncie należałoby znaleźć depozyt o oprocentowaniu nie niższym niż 2,4% (uwzględniając podatek). Nie dziwi więc, że rynek mieszkaniowy staje się kuszącą alternatywą, skoro rentowność z wynajmu może wynieść 5 proc.

Lepsza kondycja budżetów domowych

- Nie bez znaczenia w całej tej sytuacji jest malejąca stopa bezrobocia i fakt bogacenia się społeczeństwa, dzięki czemu odłożenie sumy potrzebnej na wkład własny nie jest aż tak dużym wyzwaniem, a rosnące zarobki pozwalają na terminowe pokrywanie nowego zobowiązania w postaci kredytu hipotecznego - mówi Przyrowski. Polacy dzięki lepszej kondycji budżetów zaczęli myśleć o poprawie standardów mieszkaniowych. Według Eurostatu ponad 40 proc. Polaków nadal mieszka w przeludnionych mieszkaniach, co stawia Polskę w niechlubnym ogonie Europy. Gorzej jest tylko min. w Rumunii, Bułgarii, czy Serbii. Z obserwacji Metrohouse wynika, że dość znacząco zwiększa się metraż nabywanych lokali. – Dobrym przykładem może być Łódź, gdzie jeszcze 2 lata temu przeciętny metraż nabywanego lokalu z rzadka przekraczał 50 m kw., według ostatnich danych to już 58 m kw. - dodaje Marcin Jańczuk. W ślad za poprawą powierzchni mieszkania, rosną oczekiwania nabywców odnośnie standardu. Powodzeniem cieszą się mieszkania oddane do użytku w ostatniej dekadzie, zaaranżowane, gdzie po niewielkim odświeżeniu można się w miarę szybko wprowadzić.