Problem z kredytem na nieruchomość, której stan prawny budzi zastrzeżenia

W Polsce blisko trzy na cztery nieruchomości mieszkaniowe są nabywane z wykorzystaniem kredytu hipotecznego. Wydawać by się więc mogło, że dostęp do finansowania z banku jest łatwy. Trzeba jednak pamiętać, że banki w pogoni za zyskiem, a więc także udzielając kredytów, nie mogą zapomnieć o interesie osób lokujących na ich rachunkach swoje oszczędności. Stąd też konieczność przejścia procedury kredytowej, podczas której oceniany jest nie tylko przyszły kredytobiorca (w tym jego zdolność do regulowania zobowiązań), ale także sama nieruchomość. W tej drugiej kwestii bardzo często banki bywają – wydawałoby się – aż nadto konserwatywne. 

Dożywocie to brak kredytu

Niechętnie banki podchodzą na przykład do służebności osobistych, czyli takich praw obciążających nieruchomość, które przysługują osobie. Sztandarowym przykładem może tu być dożywocie. Powstaje ono w momencie przeniesienia własności nieruchomości, gdy dodatkowo kupujący przyjmuje jako domownika sprzedającego i zobowiązuje się go utrzymywać. W związku z przyjęciem takich zobowiązań cena jaką należy za nieruchomość zapłacić jest oczywiście stosownie niższa. Na przykład gdyby Pani w wieku 70 lat chciała sprzedać dwupokojowe mieszkanie warte 400 tys. zł, ale chciałaby dożywotnio zajmować jeden z pokoi, to teoretycznie można by było je nabyć za około 200 tys. zł. Powód? Zgodnie z danymi GUS przeciętna kobieta w tym wieku żyć będzie jeszcze 13 lat. Wartość dożywotniego świadczenia w postaci możliwości zajmowania jednego pokoju wraz z kosztami utrzymania można oszacować na około 1500 zł miesięcznie. Z biegiem lat nominalna wartość tego świadczenia powinna rosnąć zgodnie z wpływem inflacji. Z drugiej jednak strony spełnianie powyższych świadczeń jest alternatywą dla zakupu na kredyt – obecnie w przypadku rodzimej waluty oprocentowany przeciętnie na około 5,5% w skali roku. Uwzględniając więc wpływ tych czynników można oszacować wartość prawa dożywocia na kwotę 197 tys. zł.

Zakup mieszkania za połowę ceny może kusić niejednego nabywcę. Szansę na to będą miały jednak przede wszystkim osoby posiadające gotówkę. Tylko bowiem bank Pekao przyznał, że po indywidualnej ocenie mógłby udzielić kredytu na zakup mieszkania obciążonego prawem dożywocia na rzecz kobiety w wieku 80 lat. Bank sprawdzi jednak wówczas wartość rynkową obciążonej nieruchomości i zbada możliwość jej odsprzedaży w razie ewentualnej windykacji. 

Spora grupa banków pożyczyłaby także pieniądze na zakup obciążonej dożywociem nieruchomości, o ile zabezpieczeniem dla kredytu byłaby inna nieruchomość o nieskomplikowanym stanie prawnym. Rozwiązanie takie zaproponowałby bank Millennium, HSBC, ING Bank Śląski oraz Kredyt Bank. W dalszym ciągu jednak 13 z 18 badanych banków nie sfinansowałoby zakupu mieszkania obciążonego prawem dożywocia na rzecz 80-letniej kobiety.

Sąsiadka podwyższonego ryzyka

A co by było gdyby 80-cio letniej pani przysługiwało prawo do przechodzenia przez działkę, którą ktoś chciałby kupić? Teoretycznie mogłoby tak się zdarzyć, gdyby sprzedający parcelę był w tak dobrych stosunkach z sąsiadami, że notarialnie pozwoliłby imiennie wskazanym osobom na przechodzenie przez swoją działkę, bo na przykład tamtędy wiodłaby najkrótsza droga do sklepu lub przystanku. Wiek osoby, której przysługiwałoby takie prawo, jak i relatywnie niewielki stopień ingerencji w prawo własności nie powinno stać na drodze do uzyskania finansowania na zakup takiej działki. Jak się jednak okazuje większość banków przed takim kredytobiorcą zamknęłaby swoje drzwi. Jedynie Kredyt Bank i Alior bank deklarują, że ich podejście do udzielenia finansowania na zakup tak obciążonej nieruchomości nie różniłoby się od standardowego. Podobnie zadziałałby HSBC. Tutaj warunkiem jest jednak, aby po pierwsze na działce stał dom, a po drugie pomiędzy obecnym właścicielem i osobą uprawnioną nie może istnieć spór. Bankowi Millennium wystarczy natomiast, aby służebność nie była wpisana do księgi wieczystej, a Pekao zbada, czy służebność nie powoduje przypadkiem, że parcela traci swój budowlany charakter. Mogłoby tak się stać gdyby na przykład działka była bardzo wąska. Ciekawe podejście stosują także bank BGŻ oraz BNP Paribas Fortis. W ich przypadku, wspomniana wyżej służebność osobista, musi odpowiadać służebności drogowej w formie tzw. „drogi koniecznej”. Dzięki niej to działka uprzywilejowana uzyskuje dostęp do drogi publicznej. Ostatnim bankiem, który mógłby zgodzić się na sfinansowanie zakupu obciążonej służebnością przechodu nieruchomości jest BZ WBK. Warunek jest jednak dość konserwatywny – służebność musi zniknąć, aby kredyt został uruchomiony.

Bartosz Turek, Magdalena Piórkowska

Home Broker